Five Ways Farm project

Guiding Values: Nature, Health, Friendship, Knowledge, Sustainability

Mission: Living a higher quality life

Quote Sociali

quote sociali

informazioni utili per calcolare le quote sociali offerte in sottoscrizione

proprietà

Ricordo, dalla pagina dedicata alla Comunità di Amici, e, come si vedrà meglio nella pagina Valore, che il proprietario dell’immobile e degli appartamenti in esso ricavati sarà la società agricola a responsabilità limitata.

I soci sono i titolari delle quote sociali della società e, sottoscrivendo un contratto di alloggio e ristorazione annuale, riceveranno dalla società il diritto di alloggiare in un appartamento, da soli o con altre persone, a seconda del valore della quota sociale sottoscritta.

La possibilità di godere dei servizi di alloggio e ristorazione annuali, scontati per i soci, durerà per tutta la durata del possesso della quota sociale. 

Quindi, alla cessione della quota, il contratto di alloggio e ristorazione annuale verrà risolto e il socio cedente dovrà lasciare libero l’appartamento mentre il nuovo socio acquirente subentrerà in esso sottoscrivendo un contratto di alloggio e ristorazione annuale.

Riassumendo, questo progetto prevede che:

  • un fabbricato rurale sia trasformato da uso ricovero macchine e attrezzi a uso residenziale, per ricavare, come potrete constatare voi stessi, al massimo 27 appartamenti.
  • il capitale sociale CS sia suddiviso in tante quote sociali unitarie (QSU) quanti sono i blocchi  (vedi il prossimo paragrafo) riservati agli appartamenti dei soci;
  • ogni socio abbia il diritto di godere contrattualmente di un appartamento, da solo o con altre persone, a seconda del prezzo della quota sociale sottoscritta.

Ho scelto di parametrare il prezzo di sottoscrizione della quota sociale con la “superficie personale a disposizione“. Con questo, intendo dire che il prezzo di sottoscrizione della quota sociale sarà funzione dell’indipendenza che ognuno sceglierà per sé nell’abitare.

Avrei potuto scegliere di fissare prezzi di sottoscrizione delle quote sociali uguali, per cui la quota sociale unitaria sarebbe stata pari al capitale sociale diviso il numero totale (N) di quote sociali QSU = (CS / N), con N costante; e la quota sottoscritta dal partecipante j-esimo sarebbe stata pari a QS j = (CS / N) x nj = QSU x nj, dove nj indica il numero di quote unitarie sottoscritte dal partecipante j-esimo. Ma ho deciso diversamente, perché ritengo in un certo senso più equa la soluzione proposta.

Fatti questi utili richiami, entriamo ora nell’argomento. Come vengono calcolati i prezzi delle quote sociali da sottoscrivere?

BLOCCHI E zone

Con utile approssimazione, possiamo pensare di suddividere la superficie del fabbricato rurale da cui ricavare gli appartamenti dei soci in 62 blocchi uguali, con area pari a B = 25 mq/blocco, di cui 48 blocchi di altezza normale (2.75 m), 24 al piano terra e 24 al primo piano, e 14 blocchi di altezza inferiore al normale al secondo piano – sotto la catena della capriata l’altezza è di circa 1.45 m, sotto il colmo del sottotetto l’altezza è circa 3.30 m.

Ventiquattro blocchi al piano terra.
Ventiquattro blocchi al primo piano.
Quattordici blocchi al secondo piano.

Qui introduco un correttivo.

Poiché al secondo piano l’altezza lungo i muri perimetrali esterni è inferiore alla norma, ogni blocco da 25 mq verrà contato come 2/3 di un blocco di altezza normale.

In base a questa convenzione, i quattordici blocchi del secondo piano verranno contati come 14 x 2/3 = 28/3 = 9 + 1/3 blocchi, con la perdita convenzionale di 4 + 2/3 blocchi.

 

Il fabbricato rurale da trasformare è suddivisibile in due parti:

  • una parte per appartamenti, pari a 21 blocchi al piano terra, 21 blocchi al primo piano e 9 + 1/3 blocchi al secondo piano,
  • una parte per altri usi (aree comuni ai piani terra e primo, sostanzialmente vani scala, corridoi, vani tecnici, pari a 3 blocchi al piano terra, 3 blocchi al primo piano) e 4 + 2/3 blocchi al secondo piano per via della convenzione adottata.

La parte riservata agli appartamenti può essere suddivisa in 4 zone:

  • zona A 150 mq al piano terra, 150 mq al primo piano, 150 mq al secondo piano,
  • zona B 100 mq al piano terra, 100 mq al primo piano, 100 mq al secondo piano,
  • zona C 150 mq al piano terra, 150 mq al primo piano, 100 mq al secondo piano,
  • zona D 125 mq al piano terra, 125 mq al  primo piano.

Per passare dai mq al numero di blocchi basta dividere per 25 mq, con l’accortezza di moltiplicare per 2/3 i blocchi del secondo piano. 

La parte riservata agli appartamenti è divisibile in due parti secondo il criterio del tipo di utente ospitato:

  • appartamenti per soci,
  • appartamenti per non soci (clienti degli alloggi, wwoofers, dipendenti).

variabili per il calcolo del valore delle quote sociali

Ora, per ogni esempio di progetto vanno definite 4 variabili:

  1. l’ammontare del capitale sociale da raccogliere;
  2. il numero di appartamenti da realizzare;
  3. il numero di blocchi per ciascun appartamento;
  4. il numero di persone per ciascun appartamento.

Da queste variabili originarie si potranno calcolare le seguenti variabili derivate:

  1. il numero di blocchi totale da riservare per gli appartamenti dei soci; questo sarà il numero usato per suddividere il capitale sociale in quote sociali;
  2. il prezzo di sottoscrizione della quota sociale per blocco;
  3. il prezzo di sottoscrizione della quota per appartamento;
  4. il prezzo di sottoscrizione della quota per persona per ciascun appartamento;
  5. il numero di persone aderenti al progetto e quindi alla comunità.

Criteri di classificazione del progetto

 

Ritengo, infine, che il progetto si possa utilmente classificare in base a due criteri:

a) l’ammontare del capitale sociale da raccogliere: 

  • progetto a bassa capitalizzazione: dai 5 milioni ai 7 milioni;
  • progetto a media capitalizzazione: dai 7 milioni ai 9 milioni;
  • progetto ad alta capitalizzazione: dai  9 milioni in su;

b) il numero dei soci partecipanti:

  • progetto a bassa partecipazione: dai 20 ai 50 partecipanti;
  • progetto a media partecipazione: dai 51 ai 100 partecipanti;
  • progetto ad alta partecipazione: dai 101 in su.

Gli esempi riportati nella pagina RACCOLTA CAPITALE sono solo alcuni dei tanti esempi che si potrebbero fare.

Durante le fasi 1 e 2, propedeutiche alla partecipazione alla comunità / società agricola / associazione, ne faremo tanti altri che via via risponderanno alla situazione reale che andrà formandosi.

Negli esempi riportati alla pagina RACCOLTA CAPITALE:

  • non prendo in esame la possibilità di riservare appartamenti per non soci; si potranno, se conveniente, realizzare altre strutture per l’ospitalità agrituristica;
  • non vario l’ammontare del capitale sociale da raccogliere (CS), che comunque nel seguito potremo variare mantenendoci all’interno di alcuni intervalli, 
  • non vario il numero di blocchi totali riservato ai soci (NBTS), e, di conseguenza, 
  • non vario il prezzo di sottoscrizione della quota sociale per blocco (QS = CS / NBTS). 

World Wide Opportunities on Organic Farms, or Willing Wrokers on Organic Farms, is a hospitality service operated by a loose network of national organizations that facilitate homestays on organic farms. Traduzione: WWOOF è un servizio di ospitalità in cambio di lavoro volontario gestito da una fitta rete di organizzazioni nazionali che facilitano la permanenza nelle fattorie biologiche.

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